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上記のとおり、約款では、対象不動産の処分方法として、「第三者売却｣、「営業者の自己取引」及び「営業者が営む他の不動産特定共同事業の資産とする行為」を事業の前提としている。
しかし、実際の商品設計において、例えば対象不動産の処分は「第三者売却」と「営業者の自己取引」だけを事業の前提とし、「営業者が営む他の不動産特定共同事業の資産とする行為」は行う予定のない場合には、約款の「他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為」は当然に削除されることとなる｡対象不動産変更型においても、従来型と同様に、営業者が対象不動産を取得し、賃貸及び売買等を行うが、対象不動産変更型の「匿名組合型標準約款」では第１条で、営業者は対象不動産を取得し、売却又は新たな対象不動産の追加取得（｢営業者の自己取引｣、「営業者が営む他の不動産特定共同事業間の取引」を含む）を行うことができると規定されている。
３.匿名組合の財産に関する権利関係匿名組合の財産が出資したものはすべて営業者の財産に帰属する（商536①)。
つまり営業者の単独所有となり、その財産が営業者に譲渡されることになる。
この出資は営業者の所得を構成するものではない。
営業者にとっては預り金であり、かつ、事業用資産として扱われている。
したがって、任意組合のごとく共有財産や持分の概念は存在せず、匿名組合固有の財産というものがない。
匿名組合員は利益の分配を請求する権利を有するが、出資が損失により減少したときは、それを補填した後でなければ、利益の分配を請求することはできない。
したがって、匿名組合員は営業者に対して財産を提供し、その提供した財産の権利は法的に営業者に移転することになるが、実質的には契約に定める一定の条件に基づく権利の移転で「信託的移転」であるとの見解もある)。
匿名組合型標準約款の第９条では、本事業に関して営業者が取得した対象不動産その他の資産の所有権はすべて営業者に帰属する。
４.業務執行関係匿名組合による共同事業は外形的には営業者の単独企業であり、匿名組合員は業務や財産の状況を検査する営業監視権が認められているが3)、営業者が管理・運営・処分を決定及び執行し、必要があれば第三者に委託する。
つまり、営業者のみが共同事業の運営に当たり、匿名組合員は、自ら業務を執行したり営業者を代理する権限を有していない。
しかし、特約により、業務執行に参画すること（例えば、一定の重要事項につき営業者と匿名組合員の協議を必要とすること）は、匿名組合契約の本質に反しないと解され、営業者が匿名組合契約上の特約により匿名組合員に業務参加権を与えることは可能であるといわれている)。
営業者は匿名組合員の出資をその目的である営業のために使用する義務を負い、当事者間の約定に従ってこれを使用し、善良な管理者の注意をもって、利益をあげることができるように営業を遂行しなければならない)。
不動産特定共同事業においては、不動産の売却は事業参加者全員にとって重大な関心事であるので、各事業参加者の意思を反映させることが望ましいが、一方で、機敏な判断が要請されることから、「匿名組合型標準約款」においては、第１１条で、営業者である不動産特定共同事業者が適切な手続により売却できるものとしている。
営業者が約定以外の営業にその出資を流用する場合、出資者である匿名組合員の許諾が必要となる。
また、営業を廃止又はこれを他人に譲渡することはできない。
しかし、匿名組合は一個の債権契約にすぎず、第三者に対する関係においては、その営業の廃止、譲渡及び変更の行為は有効である。
なお、営業者が競業避止義務を負担するか否かについては、学説上争いがある)。
匿名組合員の監視権に関しては商法第153条の合資会社の規定〔有限責任社員の監視権〕が準用されているが、業務及び財産に関する書類を閲覧できる時期が制限されている。
「匿名組合型標準約款」においては、第１０条第２項で、出資者は匿名組合の業務及び財産に関する書類を閲覧できることが規定されているが、閲覧できる時期は制限されていない（不特法29、不特規24)。
５.匿名組合員の持分と地位の譲渡匿名組合員が出資した財産は、任意組合と異なり営業者の財産に帰属し、共有の組合財産は存在しないので、匿名組合員には共有持分の概念がない。
匿名組合員は、利益分配請求権と匿名組合終了時の出資金返還請求権を有する)。
匿名組合契約では、営業者の人的信用に基礎がおかれ、また、匿名組合員も営業監視権によって業務内容に通じる関係上、営業者の地位及び匿名組合員の地位は、それぞれの同意なしには、譲渡することができない9)。
組合員の地位の譲渡は、契約の一般則に従い匿名組合契約でも譲渡契約のみで有効であるが、不動産特定共同事業法では、第三者譲渡の要件として、不動産特定共同事業者が同一内容の契約を譲渡の相手方と締結し、同時に原契約を消滅させることを手続きとして義務付けている。
そこで、「匿名組合型標準約款」の第７条では、本契約上の組合員たる地位は、①営業者に譲渡する場合、②第三者に譲渡する場合（ただし、この場合、営業者は本契約上の地位を譲渡する相手方と本契約上の権利及び義務と同一内容の匿名組合契約を締結し、同時に本契約上の権利及び義務を消滅させる）に限り、譲渡することができると、2000年３月の標準約款の見直しで変更された。
従来の「匿名組合型標準約款」では、相続や遺贈の場合に相続人や受遣者が包括承継により地位を承継する場合を除き、組合員たる地位の譲渡は原則として禁止されていた。
６.損益の分配（１）損益の分配営業者は、その営業から生ずる利益を分配する義務を負担する（商535)。
この義務は営業者の負担するもっとも重要な義務であり、匿名組合の絶対要件である。
匿名組合における利益とは、法人における利益（すなわち各営業年度における利益）とは異なり、各営業年度の期首財産額と期末財産額の比較による増加額をいい、その損益の算定は、いわゆる「財産法」により行われる)。
匿名組合員は、出資義務に対応するものとして利益の分配を請求することができる。
利益分配割合は契約の定めによるが、別段の定めのないときは民法上の組合に関する規定（民674①）が類推適用され、各当事者の出資割合に応じて定められるものと解されている。
その場合、営業者には出資の観念がないため、営業者の投下した財産と労務を評価し、出資に準じて取り扱うことになる。
なお、出資額が損失によって減少している場合、匿名組合員はその損失を補填した後でなければ、利益の分配を請求することができない（商538)。
利益分配を実行してもらうため、匿名組合員は営業年度の終了時に営業者の貸借対照表の閲覧を要求し、営業者の業務及び財産を検査することができる（商542、153)。
利益分配の最高限度を協定することは差し支えないが、利益分配の最低限度を保証することは、確定利子の支払となり、匿名組合の本質に反するといえる)。
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